Đối với công ty bất động sản, ngoài doanh thu và lợi nhuận hàng quý/hàng năm thì “của để dành” là một khoản mục đáng được nhà đầu tư quan tâm.
Trên Báo cáo tài chính, “của để dành” của doanh nghiệp bất động sản thường được biểu hiện thông qua hai khoản mục là Người mua trả tiền trước và Doanh thu chưa thực hiện. Hai khoản mục này tuy có thể hiểu tương tự nhau nhưng vẫn có một số điểm khác biệt. Đây là hai khoản mục cần quan tâm khi “mổ xẻ” báo cáo tài chính của doanh nghiệp bất động sản.
Điểm giống nhau giữa hai khoản mục là đều biểu hiện cho Số tiền mà doanh nghiệp bất động sản nhận trước từ khách hàng và sẽ được ghi nhận thành doanh thu khi doanh nghiệp hoàn tất nghĩa vụ về bất động sản theo hợp đồng với khách hàng. Tuy nhiên, mỗi khoản mục lại có ý nghĩa riêng cũng như cách hạch toán về doanh thu khác nhau.
Nhìn chung, tỷ trọng hai khoản mục Người mua trả tiền trước và Doanh thu chưa thực hiện trên tổng tài sản càng lớn, càng chứng minh được doanh nghiệp bất động sản đó sẽ có nguồn doanh thu ổn định trong tương lai.
1. Người mua trả tiền trước là gì?
Đối với Người mua trả tiền trước, khoản mục này thường được quan tâm tại các doanh nghiệp bất động sản nhà ở. Số tiền tại khoản mục này sẽ được để yên và chỉ được chuyển thành doanh thu khi doanh nghiệp hoàn thành và bàn giao hạng mục bất động sản cho người mua. Do đó, khi doanh thu từ một dự án được “giải phóng” khỏi Người mua trả tiền trước thường sẽ giúp doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh đột biến trong quý hoặc trong năm.
Nếu tỷ trọng khoản mục này trong nguồn vốn cao cho thấy công ty có “của để dành” lớn. Doanh nghiệp bán được hàng tốt. Các dự án phần nào có sức hấp dẫn với thị trường.
Khoản mục Người mua trả tiền trước tăng đều trong giai đoạn 2015 – 2017 và giảm năm 2018 nhưng tăng lại trong quý 1/2019. Tại thời điểm 30/06/2019, có 68 doanh nghiệp bất động sản niêm yết ghi nhận hơn 77.000 tỷ đồng tại khoản mục Người mua trả tiền trước, tăng 3% so với hồi đầu kỳ. Tổng lượng tiền trả trước của 68 doanh nghiệp này chiếm 9% trong tổng nguồn vốn.
Giá trị người mua trả tiền trước tăng đột biến tại thời điểm tháng 06/2022
Theo đánh giá của Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2022 có biểu hiện chững lại, giảm tốc cả về thanh khoản và nguồn cung, đi kèm một số khó khăn pháp lý. Khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án nhà ở rất khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng. Dù vậy, tổng giá trị người mua trả tiền trước của doanh nghiệp bất động sản tại cuối tháng 6/2022 không những tăng mà còn tăng mạnh so với đầu năm.
Tại thời điểm 30/06/2022 tổng giá trị người mua trả tiền trước của 93 doanh nghiệp bất động sản đạt hơn 165.000 tỷ đồng, gấp 2.2 lần đầu năm.
Lượng tiền người mua trả trước nhiều nhất phải kể đến là những ông lớn có quy mô lớn như Tập đoàn Vingroup (mã VIC), Vinhomes (mã VHM), Novaland (mã NVL), Đất Xanh (mã DXG), Nam Long (mã NLG)…
Hai doanh nghiệp “họ Vin” là Vingroup (mã VIC) và Vinhomes (mã VHM) không những góp mặt trong top 10 doanh nghiệp có mức tăng lớn nhất mà còn dẫn đầu toàn ngành về giá trị khoản Người mua trả tiền trước.
Cụ thể, giá trị khoản mục của VIC và VHM lần lượt đạt gần 62.718 tỷ đồng và 49.016 tỷ đồng, gấp 2.8 lần và 5.5 lần so với đầu năm. Số tiền này gồm các khoản người mua trả trước theo hợp đồng chuyển nhượng bất động sản; ứng trước cho mục đích thực hiện hợp đồng xây dựng; và người mua trả tiền trước cho một số hoạt động kinh doanh khác.
Kế đến, Novaland cũng là đơn vị có khoản mục “của để dành” khá lớn. Cụ thể, tính đến cuối Quý 2/2022, số tiền người mua trả trước của doanh nghiệp ở mức gần 12.561 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi cùng kỳ 2021.
Tính đến cuối Quý 2/2022, FLC đang nắm giữ gần 7.000 tỷ đồng từ việc người mua trả tiền trước, tăng 37,7% so với cùng kỳ 2021.
Tập đoàn Nam Long cũng nằm trong số ít các doanh nghiệp địa ốc có khoản ‘của để dành’ tăng. Cụ thể, khoản mục khách hàng trả trước của Nam Long tăng gần 1.080 tỷ đồng, lên mức 3.542,9 tỷ đồng vào cuối tháng 6/2022, tăng khoảng 43%.
2. Doanh thu chưa thực hiện là gì?
Trong khi đó, Doanh thu chưa thực hiện lại là khoản mục được quan tâm tại các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (KCN), do đặc thù ngành là cho thuê bất động sản trong thời gian dài nhưng thường nhận toàn bộ giá trị hợp đồng một lần ở đầu kỳ và khoản tiền này sẽ được hạch toán vào doanh thu chưa thực hiện.
Doanh thu chưa thực hiện thực chất là một trường hợp đặc biệt của doanh thu. Số tiền nhận trước và doanh thu có liên quan nhiều kỳ kế toán trong tương lai. Điểm khác nhau giữa doanh thu chưa thực hiện được với người mua trả tiền trước chỉ là khi các doanh nghiệp bất động sản đã bàn giao sản phẩm cho người mua.
Sau đó, số tiền sẽ dần được phân bổ thành doanh thu theo từng kỳ trong suốt thời gian khách hàng thuê đất. Nhờ đó, các doanh nghiệp bất động sản KCN thường có nguồn thu ổn định hàng quý, hàng năm.
Trái ngược với mức tăng đột biến ở Người mua trả tiền trước, tổng Doanh thu chưa thực hiện của 93 doanh nghiệp bất động sản tại ngày 30/06/2022 lại giảm 4% so với đầu năm, còn hơn 26.000 tỷ đồng.
3. Tổng kết
Trong bối cảnh tín dụng về bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ như hiện nay, việc “của để dành” của các doanh nghiệp bất động sản tăng lên được xem là tín hiệu tích cực. Khoản tiền dự thu này sẽ giúp doanh nghiệp trong ngành phần nào yên tâm hơn về báo cáo tài chính các quý tới. Tuy nhiên, về lâu về dài, nếu các chính sách thắt chặt tín dụng vẫn không được gỡ bỏ, việc tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp bất động sản sẽ ngày càng khó khăn và sẽ sớm được phản ánh vào các Báo cáo tài chính của doanh nghiệp.
